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房地產投拓必備——土地招拍掛詳細流程梳理

發布于:2019/7/11 9:48:24來源:作者:ahccg點擊:

 土地招拍掛是國有經營性土地出讓的三種方式,即招標、拍賣與掛牌。國有經營性土地使用權出讓采取招拍掛制度可使土地交易更加公開、透明,土地成交價格更加合理,減少人為干擾因素,也杜絕腐敗產生。土地招拍掛的共性是公開性,但具體操作又存在著差異性,時常讓人混淆不清。對這三個土地出讓方式進行以下詳細的說明。

  招拍掛流程

  一、國有土地使用權掛牌程序

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  (圖片來源于網絡)

  1、國土局發布擬掛牌地塊信息;

  2、競買人繳納保證金參加競買;中華人民共和國境內外的公司、企業和其他組織,除法律另有規定者外,均可參加競買。可以獨立競買,也可以聯合競買。

  保證金為競買底價的10%-20%.

  3、競買人競得后,按照合同要求繳納拆遷款,國土局負責拆遷;

  4、拆遷完畢,繳納土地出讓金;

  5、競買人競得后,憑《國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》辦理項目審批等有關手續。

  注:對于聯合競買的土地,土地使用權證辦到所有聯合競買人名下,對于該塊土地的開發,在不違犯政府對該地塊整體規劃的情況下,由聯合競買人自行協議決定。

  二、國有土地使用權招標程序  

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  (圖片來源于網絡)

  1、擬訂招標方案市國土資源局會同規劃部門共同擬訂擬招標出讓國有土地使用權方案;

  2、報批報市政府批準招標出讓方案;

  3、編制招標文件包括:招標出讓公告、投標須知、宗地圖、土地使用條件、標書、中標通知書、國有土地使用權出讓合同文本等。

  4、成立評標小組由市國土資源局代表、有關專家組成,人數為五人以上單數。名單保密。

  5、發布招標公告招標開始前至少20日在當地主要媒體發布公告。公告內容包括:

  (1)出讓人的名稱和地址;

  (2)出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求;

  (3)投標人的資格要求及申請取得投標資格的辦法;

  (4)索取招標文件的時間、地點、方式;

  (5)招標時間、地點、投標方式;

  (6)確定中標人的標準和方式;

  (7)履約保證金;

  (8)其他事項。

  6、申請投標人報名并索取拍賣文件,并提供以下資料:

  (1)投標人有效的營業執照復印件;

  (2)房地產開發企業資質證書復印件;

  (3)股份公司董事會關于投標事宜的決議(附全體董事簽字)及董事會簽署的委托代理人的授權文件(附委托代理人的身份證明);

  (4)其他需要提供的資料(擬建項目說明書、資質資格證明、投標人基本狀況等)。

  7、對報名投標人進行資格審查市國土資源局對上述資料進行審查,確定投標人資格。(地產市場負責)

  8、投標、開標具體程序:

  (1)投標人在截止時間前將標書投入標箱;

  (2)出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標,邀請所有投標人參加。由投標人或者推選的代表檢查標箱密封情況,當眾開啟標箱,宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容;

  (3)評標小組評標;

  (4)根據評標結果,確定中標人。

  9、向中標人頒發《中標通知書》。

  10、簽訂出讓合同中標人收到《中標通知書》后,在規定的期限內與市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》;

  11、繳納地價款和契稅中標人按出讓合同的規定繳納成交地價款和契稅;

  12、地塊交付招標人即市國土資源局與中標人履行拍賣地塊交付手續。

  13、頒發《建設用地批準書》。

  14、辦理相關手續到有關部門辦理相關手續。

  15、申請土地登記

  三、國有土地使用權出讓拍賣程序

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  (圖片來源于網絡)

  1、發布拍賣公告。

  2、參加竟買人報名,索取有關文件,并按規定提交有關資格身份證明。

  3、按照拍賣文件要求對競買人資格進行審查,符合要求的交付保證金,發給競買資格證書。四、公開拍賣。拍賣應在拍賣文件規定的時間、地點由土地招標拍賣主持人以下程序主持進行:

  ①拍賣開始前,競買人憑競買資格證書領取統一編號的應價牌;

  ②竟買人顯示應價牌,主持人點算竟買人;

  ③主持人介紹拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項;

  ④主持人宣布起叫和第一次應價后叫價遞增幅度;

  ⑤競買人按規定的方式和要求應價;

  ⑥主持人連續二次宣布最后應價而沒再應價的,如果最后應價達到了拍賣底價,主持人在第三次報出最后應價后落槌,即表示成交,如果最后應價未達到拍賣底價的,主持人應宣布收回拍賣標的,停止拍賣;

  ⑦主持人宣布最后應價者為買受人;

  ⑧主管部門或土地交易中心當場與買受人簽訂《拍賣成交確認書》。

  4、買受人應在規定時間內簽訂土地使用權交易合同。

  經過激烈的招拍掛競價,如果最終不幸或者有幸中標,從中標到取得土地證要經過哪些程序呢?招拍掛競價結束中標后會拿到一個證明性的文件,也就是《中標通知書》,或者《拍賣成交確認書》、《掛牌成交確認書》。拿到這個證明以后,要在特定的時間內給國土部門交清出讓金,否則拿不到土地出讓合同。目前開發商都是高負債,借錢過日子,土地出讓金也不是小數目,很多公司手頭的現金儲備都不夠交出讓金的。2005年以前,允許開發商抵押一部分在開發的項目去銀行貸款,用貸款交出讓金。但是用這種方式,開發商的資金會很緊張,稍有差池,就可能誕生爛尾樓,05年以后,這種方式就被禁止了。所以,雖然還有很多開發商把各個項目公司貸款拿到的錢挪來挪去的買地,但是形式上,開發商首先要有錢支付出讓金。

  分公司

  如果不是本地的開發商或者原來根本就不是個開發商,首先要在土地所在的區縣成立一家全資子公司,如果是聯合體買的地,就按聯合體出資比例成立子公司,然后到國土部門辦理土地出讓合同的受讓人名稱變更,把地變到新成立的子公司名下,今后地塊以新公司的名義進行開發。這種做法從政府來說,稅收留在當地,照顧當地的利益。從開發商來說,稅交給誰都一樣,給當地政府多交稅,以后也好辦事。

  成立子公司后,去申請房地產開發資質,不管母公司是什么資質,新成立的項目公司都需要重新申請資質。目前開發資質分暫定、四級、三級、二級、一級資質,一級最高,需要住建部批,其它只要省一級部門審批,新成立的公司都只能辦暫定。不過也別小看這個暫定資質,四級資質只能開發小于10萬㎡的建筑面積、二級資質也只能開發25萬㎡以下的建筑面積,但是暫定資質能開發的建筑面積是沒有明確限制的,開發面積越大要求也越高,在申請資質的時候審批部門來定具體能開發多少,所以,暫定資質不一定就弱,這也是為了照顧很多一出手就買幾十萬平方建筑面積土地的大土豪。

  立項

  立項的意思就是讓政府審一審,看看這個項目是不是適合開展,立項通過就相當于是這個項目正式獲得了國家的認可,有了戶口,這以后才能辦其它手續。立項有審批、核準和備案三種方式,審批最難、備案最簡單。房地產項目一般投資比較大,之前都是審批,但是現在搞簡政放權,不使用政府資金的房地產項目,已經改成核準了。

  申報立項要編項目申請報告或者可行性研究報告,核準制的用申請報告、備案制用可行性研究報告,核準制的政府投資項目,需要申請報告加可研報告。從字面理解,可研報告更多的從投資人的角度出發,是不是適合投資,申請報告更多從政府角度,看項目對社會的影響。不管是可研還是申請報告都是以設計方案做基礎的。

  正式申請立項前,需要先做節能審查、環境影響評價審批、交通影響評價審批,三個審批能同時做,沒必要一個完了再干另一個。節能審查的主管部門是發改委,按項目類型和工程規模分成登記和審查。節能審查主要是看設計是不是符合節能相關的規范和政策,例如有沒有充分利用太陽能、保溫措施是不是得當、門窗滿不滿足節能要求、有沒有采用節水措施、設置節水器具、節電燈具,是不是高耗能項目、建成以后和建設過程中碳排放情況怎么樣等等。

  環評審查的主管部門是環保部門,按項目類型和工程規模分成報告書、報告表、登記表,其實跟節能分成審查和登記的意思是一樣的,報告書最嚴,登記最容易。環評主要是審查項目建設和使用過程中對環境的影響和周邊環境對項目的影響、準備采取哪些處理和預防措施、預計花多少錢、花這么多錢是不是值得。這三項都做完,編項目申請報告,申請立項。

  節能、環評、交評以及可研、項目申請報告最好是找有資質、有經驗、有路子的咨詢公司來做,它們跟各路專家、政府都熟,也知道哪些地方怎么改能過。上面我們說的是一般流程,如果是使用政府資金的項目,政府既是投資人又是審批人,形式上要求決策透明,流程還會相對復雜一些。

  假設你在一家企業工作,你覺得有個項目不錯,也符合公司的發展方向,于是就在一次會議上跟老板提出來有這個想法,希望老板支持搞下去,這個過程相當于政府投資項目的建議書。老板覺得有搞頭,就找幾個部分負責人對想法進行更深入分析,從成本、收益、政策以及各種方面分析利弊,看看行不行,這個過程相當于政府投資項目的可行性研究。評估完了,大家覺得能干,就制定更詳細一些的方案,算算大概要花多少錢,請成本部門預估費用,這個過程相當于政府投資項目的概算審批。

  概算算完,價錢老板能接受,就要討論多長時間組團隊、多長時間資金到位,什么時候開干,這個過程相當于政府投資項目的年度投資計劃審批。投資計劃訂好了,在要用錢的時候提前申請,拿到錢趕緊開工,這個過程相當于政府投資項目的資金申請報告審批。企業跟政府不同的是,企業的時間特別寶貴,上面這些個過程很多時候要很快定完,政府基本不用擔心一個項目自己不干會被別人搶,開會多,時間也長,直接導致投資計劃按年算,沒有列到年度投資計劃里的項目,當年都沒法開工。

  總之,取得了立項審批,項目才算正式取得國家認可,項目建設從程序上說才能正式開始。

  用地規證

  辦完立項以后,到規劃部門申請建設用地規劃許可證,主要是證明你這個地使用符合規劃,然后才能拿到土地證。只有拿到土地證,土地的使用權才算真正是開發商的。


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